Fianza y finalización del contrato antes de plazo

¿Qué sucede con la fianza si el inquilino se va antes de tiempo?

Para resolver esta cuestión primero debemos acudir a lo que nos dice la LAU.

Artículo 11 Desistimiento del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Esta es la única mención que hace la ley a este supuesto por lo que tendremos que ir al caso concreto de que se trate a fin de poder dilucidar si este artículo es aplicable o por el contrario tendremos que atenernos a la voluntad de las partes.

Para ello vamos a diferenciar en función de la duración del contrato:

1. Contrato de vivienda habitual.
2. Contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda habitual

1. Contrato de vivienda habitual 

En este caso se aplicaría el artículo 11 de la LAU (una de las pocas ocasiones en las que interviene) y quedaría sin efecto lo que hubiesen acordado las partes si este acuerdo fuese menos beneficioso para el inquilino que la LAU. Habrá que diferenciar entre cinco supuestos:

1. El contrato se acordó por una duración superior a un año, se han cumplido al menos seis meses de duración y no se ha previsto en el contrato indemnización en caso de resolución anticipada del mismo:

En este caso el arrendatario ya es libre para resolver el contrato puesto que se entiende que el arrendador ya ha obtenido beneficio de ese arrendamiento y que éste ha tenido suficiente "estabilidad" como para que la parte arrendataria se vea liberada de su obligación de mantener un contrato de arrendamiento si no lo desea. A fin de poder ejercer esta facultad, la parte arrendataria ha de cumplir con un importante requisito: PREAVISAR con al menos TREINTA DÍAS (se entiende que naturales, al tratarse de una normativa civil y no especificar la LAU que han de ser laborables) respecto a la fecha en la que desea rescindir el contrato. Estos treinta días pueden comprender el período de seis meses mencionado. Por ejemplo, imaginemos que un contrato se firmó el 1 de enero con una duración mínima de un año y el inquilino desea dejar la vivienda el 30 de Junio. En ese caso deberá preavisar, como muy pronto, el 31 de mayo y aunque cuando dé el preaviso no hayan transcurrido los seis meses éstos sí se habrán cumplido en la fecha que desea dejar la vivienda, esto es, el 30 de Junio.

Asimismo este plazo de 30 días es un plazo mínimo por lo que ambas partes podrán acordar un preaviso superior.

Por supuesto, el arrendatario deberá pagar ese mes de preaviso, o el tiempo superior que se haya pactado, como una mensualidad normal (recordemos que por regla general la fianza no sirve para cubrir el pago de las mensualidades). En este caso, como el arrendador no tiene derecho a indemnización puesto que no se pactó ese supuesto en el contrato, el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva la fianza.

Resumiendo, estos serían los requisitos:

• Contrato de vivienda habitual (duración mínima de 1 año)
• Haber transcurrido al menos 6 meses de duración del contrato
• Preaviso de 30 días (o plazo superior que hayan acordado las partes en el contrato)
• No haber pactado indemnización al arrendador en caso de desisitimiento del arrendatario

2. El contrato se acordó por una duración mínima de un año, han transcurrido seis meses desde su comienzo y ambas partes pactaron una indemnización del arrendatario al arrendador en caso de desistimiento de aquél.

Sólo en el caso de que se haya previsto expresamente en el contrato podrá el arrendador exigir al arrendatario indemnización por desistimiento ante de finalización del contrato. En este caso la LAU interviene a fin de que ambas partes adopten un acuerdo que no resulte ni abusivo para el arrendatario ni perjudicial para el arrendador. A saber, por cada año que falte de cumplimiento del contrato el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una mensualidad de la renta vigente en ese momento. Este detalle es importante puesto que si el arrendador ha ido actualizando la renta a medida que la duración del contrato ha ido avanzando conforme al IPC será esa renta que se encuentre en vigor con la que el arrendatario deberá indemnizar y no por la renta con la que se firmó en su momento el contrato. Cualquier cláusula que prevea una indemnización superior será nula de pleno derecho y se quedará sin efecto según lo dispuesto en el art. 6 de la LAU

Los períodos inferiores a un año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En este caso el arrendador podrá retener aquel importe de la fianza que cubra la indemnización debida viéndose obligado a devolver al arrendatario el remanente, de haberlo, o a exigir el pago de la cantidad faltante, en su caso.

3. ¿Qué sucede si el arrendatario ha cumplido los seis meses de arrendamiento pero no da el preaviso de treinta días?

En este caso, si ambas partes acordaron la posible resolución del contrato antes de tiempo, la LAU no lo dice expresamente pero se sobreentiende que si no se cumple el requisito del preaviso el arrendador sí podrá retener la fianza en concepto de indemnización por el perjuicio ocasionado al no haber sido preavisado con la antelación fijada por la ley. Ahora bien, no podrá retener la fianza completa sino la parte proporcional al plazo que falta para cumplir el preaviso de treinta días. Es decir, si, por ejemplo, el arrendatario ha preavisado con quince días de antelación el arrendador podrá quedarse con la mitad de la fianza en concepto de indemnización por lo quince días restantes.

4. ¿Qué sucede si no han transcurrido los seis meses de duración mínima? 

Este plazo es perceptivo pues no en vano la LAU dice expresamente que el arrendatario "podrá desisitir" una vez transcurridos los seis meses. Por lo tanto, salvo que las partes hayan previsto expresamente en el contrato la posibilidad de romperlo antes del sexto mes, si el arrendatario decide irse antes de este plazo estaríamos ante un INCUMPLIMIENTO del contrato.

En este caso el arrendatario deberá indemnizar al arrendador en la cantidad que ambos acuerden y si no hay acuerdo tendrá que indemnizarle, como mínimo, pagándole rentas hasta que el contrato alcance el SEXTO mes de vigencia o hasta que la vivienda se vuelva a alquilar (la menor de las dos cantidades). A esta indemnización se le sumará la que correspondería a la prevista por desisitimiento tras el sexto mes, en el caso de que ésta se hubiese pactado en el contrato, claro.

Resumiendo hasta ahora:

El arrendatario tendrá derecho a que se le devuelva la fianza si:

• Se firmó un contrato de vivienda habitual (de duración superior a un año)
• Han transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato
• La parte arrendataria ha notificado de forma fehaciente su intención de no continuar el contrato con al menos treinta días de antelación.
• La parte arrendataria ha abonado ese mes de preaviso como una mensualidad más
• No se pactó indemnización del arrendatario al arrendador en caso de desistimiento del contrato tras el sexto mes.

5. ¿Qué ocurre si no se pactó en el contrato el desistimiento del mismo tras el sexto mes? 

Obviamente, el arrendador no puede obligar al arrendatario a cumplir íntegramente con la totalidad de la duración del contrato porque éste entonces se convertiría en una obligación excesiva y desproporcionada, sobre todo teniendo en cuenta que correría el riesgo de que el inquilino insatisfecho se negase a pagar las mensualidades sucesivas y deviniese en un inquilino moroso. A tal efecto la LAU prevé que si no se pactó indemnización por desistimiento el inquilino queda liberado de su obligación contractual si cumplió los requisitos anteriores (seis meses y preaviso de treinta días). Ahora bien, si se pactó indemnización por desistimiento ésta deberá ser de una mensualidad por cada año que reste de cumplimiento prorrateándose los períodos de tiempo inferiores al año. En consecuencia, si se pactó indemnización el arrendador deberá devolver el exceso de fianza o reclamar al inquilino el montante que falte.

NOTA: en este tipo de contratos la fianza exigida es de un mes.
NOTA 2: la fianza se devolverá en el caso de que no haya mensualidades, recibos de suministros o reparaciones de daños infringidos por el arrendatario pendientes de pago.

2. Contrato de uso distinto a vivienda

En este caso la vivienda se ha alquilado con un propósito diferente al de vivienda habitual, habiendo el arrendatario alquilado ésta temporalmente por objeto de estudios, trabajo etc. , (aquellos con fines turísticos quedan excluídos del ámbito de aplicación de la LAU en virtud de su art. 5) o bien de duración superior a un año pero no de una vivienda sino de un local o espacio de trabajo, almacén, etc.

En este caso no es de aplicación el art. 11 LAU, lo que significa el arrendador podrá exigir indemnización o cumplimiento íntegro del contrato salvo que acordasen en el momento de la firma del contrato o en cualquier momento posterior que no habrá lugar a indemnización por:

• incumplimiento del contrato
• desistimiento del mismo

¿A qué cantidad ascenderá dicha indemnización? Puesto que la ley no lo dice debemos recurrir a la jurisprudencia que ha establecido que será la menor de las siguientes cantidades:

• la suma de las rentas que queden por cobrar hasta la finalización del contrato.
• la suma de las rentas que queden por cobrar hasta que se alquile de nuevo el inmueble.

Esto significa que la parte arrendadora podrá retener la fianza a cuenta de la cantidad final resultante.

NOTA: en este tipo de contratos la fianza exigida es de dos meses.

NOTA FINAL: el arrendador puede retener también la fianza en caso de que existan rentas o suministros pendientes de pago, elementos deteriorados por el mal uso del inquilino, etc.


En conclusión, cuando se firma un contrato de vivienda habitual hay que tener en cuenta si se ha pactado o no indemnización del arrendatario al arrendador en caso de desistimiento anticipado del contrato pues de ser así el arrendatario deberá valorar si realmente le compensa desistir del contrato o cumplir el mismo. 
Asimismo, en la firma de un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda el arrendatario ha de tener en cuenta que el arrendador puede exigirle el cumplimiento íntegro del mismo o el abono de las mensualidades hasta que vuelva a alquilar el inmueble.
Por lo tanto, teniendo en cuenta los requisitos anteriores es importante cuando nos encontremos ante un desistimiento del contrato apelar a la buena fe de la otra parte y llegar a un acuerdo consensuado en la resolución del contrato a fin de evitar un posible enfrentamiento judicial.